装配式装修：公建需求稳中有升，住宅潜力市场较大

一、装配式装修发展的驱动因素：短期看装配式建筑硬性指标，长期看环保及用工价格

1.短期因素：装配式建筑硬性指标的倒逼，装配式装修具备高性价比

根据住房和城乡建设部的统计，2012年以来装配式建筑实现了快速发展。2019年新建装配式建筑面积已达42000万平方米，同比增速44.8%，占新建建筑面积的比重为13.4%。假定每年新建建筑面积不变的情况下，按全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%计算，2020年新建装配式建筑面积将至少达到47000万平方米，同比增长11.9%；2025年新建装配式建筑面积则将达到94000万平方米，年化复合增速为14.4%。

⚫装修是评价装配式建筑的重要组成

根据住房和城乡建设部2017年颁布的《装配式建筑评价标准》（GB/T51129-2017），判断建筑是否为装配式建筑需满足以下4个条件：主体结构部分评分值不低于20分；围护墙和内隔墙部分的评分不低于10分；采用全装修；装配率不低于50%。

通过评分标准可以看出，主体结构评为占50%，外装占比10%，内装占比40%。我们这里所说的装配式装修通常指内装，在评价装配式建筑时拥有40%的权重，是评价装配式建筑的重要组成。

⚫装配式建筑主体结构面临技术+成本两大难题

从建筑主体结构角度来看，当前国内装配式建筑按主体结构材料分类，以装配式混凝土结构（PC）和装配式钢结构（PS）为主。但两类建筑在推广过程中，皆面临技术和成本两大难题。

技术方面：PC结构的技术难题在于施工工艺复杂。传统混凝土结构采用现浇方式施工，施工工艺粗放。改用装配式后，现场施工从支模+现浇改为吊装+节点现浇，由于混凝土构件自重大，对钢筋位置有较高的要求，吊装难度大；构件之间的钢筋采用灌浆套筒或螺栓等方式连接，尚缺少可靠的检测方式。

PS结构的技术难题在于部品部件与主体结构的匹配性。传统钢结构的围护墙体、楼板采用现浇方式建造，而PS结构要求全部改为预制。而预制墙体与钢结构主体之间的匹配性较差，导致出现渗漏、隔音差等问题，影响居住体验。

成本方面：PC结构缺乏装配式理念，成本不可控升高。现浇方式建造的混凝土结构，在设计时没有模块化的考虑，构件尺寸和种类多样化。目前很多预制混凝土项目碰到的问题是设计理念没有改变，强行采用工厂预制生产构件，每一个新项目都需要重新制作混凝土构件的模板且模板种类众多，因此成本大幅上升，且很难控制。

PS结构造价相比PC结构更高，节省的人工成本目前仍不足以弥补较高的构件材料费。根据住房和城乡建设部颁布的《装配式建筑工程消耗量定额》，采用PS结构单看人工费虽有所下降，但钢结构的材料费较高，且大量的吊装和安装作业导致机械费相比于PC结构高出许多，更多的工种配合导致组织措施费和企业管理费等上升，实际人工成本并没有下降。

⚫相对主体结构的装配式，装配式装修成为当前实现装配式建筑性价比较高的方式

由于主体结构面临技术和成本两大难题，尤其是PC结构钢筋连接的可靠性不高，主体结构中发挥承重作用的构件柱、梁等均不采用预制，主体结构50分中往往仅满足20分的最低要求。要达到装配式建筑的最低分数线，装修部分需贡献至少30分。

一方面，由于装配式建筑要求必须为全装修，全装修强调装修一次成型，本身就符合装配式装修的概念，全装修的技术相对成熟，容易实现；另一方面，采用装配式装修与装修部分的其余得分项吻合，容易拿到剩余分数。因此，我们认为当前主体结构受制于技术和成本两大难题的情况下，依靠装配式装修来实现装配式建筑是性价比较高的方式。

2.长期因素：人工价格上涨+环保需求提升

装配式建筑行业在发展初期受政策推动的影响更明显，一定规模效应后，装配式具有更强的经济适用性。而传统建造成本上升的趋势是不可逆的，装配式将成为市场化选择，届时将实现更快的需求增长。

⚫人口红利消失，工程师红利将至

根据国家统计局的数据，当前建筑行业农民工从业人数在逐步下降，农民工平均收入上升较快，农民工老龄化趋势明显，人口红利正在逐渐消失。具体来看：一是愿意从事传统建筑业的农民工人数日益减少；二是建筑业农民工月收入不断上涨；三是农民工老龄化问题日益严重。

但从全国高校毕业生人数来看，2011年以来，每年普通本专科高校毕业生人数均超过600万人，每年毕业研究生人数在40~60万人。高等学历人才供给旺盛，未来将步入工程师红利时代。从这点来看，建筑装饰行业逐步走向装配式时代，是适逢其时。

⚫装配式装修更符合绿色建筑理念，更有利人体健康

从环保需求来看，一方面是降低建筑能耗，另一方面是降低对人体的危害。从2015年各主要建材能耗和碳排放情况来看，水泥生产能耗在建筑总能耗中比重达43%，二氧化碳排放占比更是达到59%。装配式装修采用环保材料，大幅减少室内装修时水泥、砂浆等材料用量，对降低建筑能耗和碳排放十分有利。从对人体有害物质的控制标准来看，装配式装修的指标明显更加严格，甲醛释放量要求直接降低一个量级，对于可溶性金属的要求直接是0。因此采用装配式装修对人体健康更有利。

无论是从降低建筑能耗的角度，还是人体健康的角度，装配式装修都更能满足环保需求，是未来装修行业发展的必然趋势。

二、装配式装修：公建需求稳中有升，住宅潜力市场较大

1.装配式装修当前应用领域主要为保障房、长租公寓和酒店

装配式装修技术当前主要应用于保障房、长租公寓以及酒店的装修。保障房主要作为装配式装修技术的试验田，每年有1000~2000万套的建设需求。长租公寓、租赁房、酒店具有空间重复性高、可复制性强、对装修工期要求高的特征，适合采用装配式装修，因此成为装配式装修优先应用的领域。

⚫长租公寓和租赁房：“房住不炒”时代装配式装修的需求主力

长租公寓和租赁房是国家建立房地产长效机制、推行租购并举、抑制炒房的重要手段之一，也是当前我国租赁市场发展的必然产物。我们认为随着租赁市场各方诉求的不断发展，长租公寓和租赁房将迎来高速发展的黄金时代。不过租赁房的推行对新房购买需求有一定的挤压，但对于装饰装修企业而言，租赁房市场是B端增量。

⚫酒店：中端酒店需求崛起，高端酒店需求萎靡

中端酒店保持快速增长，是酒店装修需求的主要来源。根据中国饭店协会的统计，2013年以来，中端酒店数量实现快速增长，从2013年649家增加值2018年6036家，客房数从2013年97439间增加至2018年634189间。近年来，国内酒店行业加速整合，中端酒店呈现连锁化经营，酒店装修标准化程度提升，更适合使用装配式装修。

高端酒店进入萧条期，增长停滞导致相关装修需求不振。根据国家旅游局的统计数据，2007~2010年，我国五星级酒店数量从269家发展到595家，尤其是二三线城市的高星级酒店建设力度较大，酒店行业的高景气度，带来了高端酒店装饰需求的快速增长，驱动从事高端公装的龙头公司的收入快速增长。但从2014年开始，我国五星级酒店进入衰退期和萧条期，供过于求使得五星级酒店的平均房价进入下行通道，受此影响，五星级酒店的数量也到达顶峰、增长停滞，并在2018年首度出现下降。高端星级酒店增长停滞、供过于求，存量酒店减少，进而导致高端酒店装修需求偏弱。

2.潜在B端增量：地产竣工回暖趋势明显，精装房比例持续提升

当前装配式装修技术在住宅中的应用还不多，但随着技术逐步走向成熟，未来将逐步在住宅精装修市场中渗透。我们认为随着住宅精装房渗透率的提升，装配式装修技术的潜在B端增量也在不断增加。

⚫短期逻辑：地产竣工回暖趋势明显，装修行业短期景气向好

房地产开发流程通常分为“拿地→开工→开盘→竣工”四个阶段，整个时间周期为2~3年。但2017年以来，由于宏观调控下融资端出现压力，开发商普遍资金偏紧，导致开工提前，竣工推后；同时精装修房比例提升，从开工到竣工的周期延长。2017年下半年以来，新开工增速与竣工增速逐步背离，在2018年进一步拉大，但2019年下半年以来随着宏观调控的缓和，竣工增速有向上回暖的趋势。

按照地产竣工周期的传导，在2017年新开工同比高增长的传导下，2020年竣工逐步向好的趋势正在确立。作为与竣工端紧密相连的装修工程，我们认为将在此轮竣工回暖带动下，有业绩释放超预期的可能。由于装配式建筑占比的硬性指标，装配式装修将在装修行业整体回暖的带动下加速增长。

⚫长期逻辑：精装房比例不断提升，装配式装修可应用的空间增长

住房和城乡建设部早在2002年就曾推出《商品住宅装修一次到位实施细则》，所谓装修一次到位，就是指全装修。全装修住宅既绿色环保，又提高了服务质量、降低了装修成本，看起来是大势所趋了，理应得到推广。但时隔多年，全装修的渗透率依然不高。

我们认为精装房渗透率以前难以提高，但2017年以来得以明显提升的原因如下：

首先，从政策端来看，《建筑业“十三五”规划》带动了精装房的迅速推广。该规划提出到2020年末，城镇绿色建筑占新建建筑比重达50%，新开工全装修住宅面积占比达30%。随后，各省市级政府加快配套政策的推出，是全装修项目加速落地的重要推手。2017~2019年各级政府颁布相关政策53个，占全部政策数量的59.5%。

其次，从供给端来看，房地产增量时代已过，精装房成为开发商竞争的重要手段。2014年以前房地产行业连续20多年规模高速增长，商品房供不应求，单位面积房价持续攀升。2014年房地产行业出现负增长，其后在宏观调控下，行业增速明显放缓，进入平稳增长期。在宏观调控的背景下，中小开发商资金链压力逐步显现，行业进一步向大企业集中，行业秩序逐步修复。精装修房成为市场低迷期大开发商之间竞争的重要手段。

再其次，从需求端来看，需求由投资性住房向自住房转变，精装修优势凸显。2017年以前，由于房价持续上升，投资性购房多，购房者通过二手房交易获利的意图强烈，毛坯房显然更适合这个市场。2017年以后，随着稳房价宏观调控的实施以及“十九大”以来多次政府会议强调坚持“房住不炒”，房价增速大幅放缓，二手房流动性下降，改善型自住房比例上升。在这种需求转变下，精装房的优势凸显。

最后，从技术角度来看，装配式技术更适用于大批量精装。全装修要求的是土建装修一体化设计、一次成型，而装配式技术是当前实现全装修的重要方式。一方面，大部分开发商有固定的户型和装修方案，可复制性高，采用装配式技术批量化生产有规模优势。另一方面，采用装配式技术工期大幅缩短，且政策加持下可以提前预售，符合当前开发商加速周转的战略。由此来看，装配式技术适合当前开发商批量精装的B端市场。

由此看来，当前精装修住宅全面推广的生态已形成，预计未来精装修住宅的渗透率可以步入快速稳定上升的轨道。