编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。
本期采访嘉宾是仲量联行华南区零售地产部总监林世松，其从上个世纪九十年代进商业地产（专题阅读）行业，从事过资产评估、代理服务、零售地产，以专业的眼光看待中国商业地产的发展路程。在采访中，林世松提出，市场整合的大环境中，商业项目要努力实现资产增值，而内地商业地产的发展模式，可借鉴香港企业。他表示，未来十年，服务链条完备的大型企业将垄断行业，房地产开发商将提升固定物业投资占比，中国商业地产行业将优胜劣汰，强者恒强。
仲量联行华南区零售地产部总监林世松
2014年，仲量联行发布的报告中指出，2015年中国平均每六天有一座购物中心落成，新增商业地产总体量接近140个万象城。
“从2005年深圳万象城开发出来后，综合体成为商业地产开发的热点，并产生了引导效应。这十年发展过程中，在政府的带动下，一批开发商意识到商业地产的重要性，这也是近年商业地产项目集中爆发的原因。”林世松说道。
林世松告诉赢商网记者，“房企开发商打造商业综合体，通过凝聚的商业氛围，带动周边的消费环境和产品质量提升，也促进了住宅销售增长。而从政府角度而言，商业地产在城市发展中担当着非常重要的角色，它不仅是做一个产品，更会解决当地就业和下岗工人的问题，产品销售更加会带动当地的税收收入。所以，很多政府在批地的过程中都希望有综合体的影子。”
继而，他分析说：“在商业地产集中爆发的形势中，暴露出了行业的很多问题。第一，这种供应过度的形势，将会影响投资方是否进入市场的决策；第二，由于人才需求增大，商业地产的运营人员的调配陷进困境；第三，大量的商业项目涌现，同质化现象严重。”
对于目前中国商业地产的发展状况，林世松难免会有所担忧，“市场肯定会整合，只有优质的购物中心能够生存，而且这些项目不光存活下来，也能把那些没有达标的购物中心的市场份额抢夺过来。”
以广州的天河商圈为例，他分析道，广州天河商圈仅仅两个路口的位置，拥有超过100万平方米的零售物业，其中包括了天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、维多利广场，还有新鸿基正在建的天环广场等等。短短的15分钟路程中，购物中心林立。
“天河路的商圈将会趋于紧合，最优质的购物中心会获得最高市场份额，剩下相对没那么好的购物中心就需要努力，它会是最痛苦的一部分。”
网上销售并不是销售的全部
近年来，电子商务的崛起，为实体商业带来了新的挑战与机遇。林世松认为，目前实体商业的开发商、零售商只是暂时的“水土不服”，很快便会跟上电商的节奏，而网上销售并不是销售的全部。
仲量联行的研究指出，电子商务的崛起将加速低端散售购物中心的衰落，那些能以娱乐、服务等体验式为着重点，适时调整租户组合、商场设计的持有型购物中心将会成为市场赢家。
“对于购物中心而言，体验式消费占比会越来越多，整个服务供应商也越来越重视，所以这绝对是个很重要的现象。我预计接下来，产品销售类的商家开始不那么慌张了，很多零售商数据显示，商家并没有把所有的产品都放到网上，而采取两条腿走路，但在实体店里面，体验方面的产品和服务，增加了较大的比例。”
林世松继而说道，中国的消费人群收入越来越高，对产品价格敏感度并没有那么高，网上购物可能会更加具有便利性，但是顾客仍会选择用更高的价格去享受更好的服务，所以，这些顾客还是会去购物中心消费。
“从这个方面来说，虽然零售受电商的冲击，但是开发商业态配比和零售商的运营实力，将会是以后比拼的关键。”
资产管理成为购物中心运营关键
回顾中国商业地产（专题阅读）的发展历程，林世松认为，从上个世纪末到现在，中国商业发展经历了几个发展阶段。
第一阶段，由最初商业雏形的市集，慢慢出现了商业步行街，比如说现在广州的上下九、北京路；第二个阶段，商业形式通过建筑物来体现，百货店、百货大楼成为商业消费的主流；后来消费者不仅喜欢去百货店，还会去个别的产品销售门消费，诞生了专卖店，这是第三阶段；随着消费者更专注体验，讲究贴心服务，需要有尊贵感，这是发展的第四个阶段。
现在中国商业已经到了第五阶段，叫个性化消费时代，顾客对价格的敏感度相对较低，对品牌的定位和认知会更加重视，所以这个已经接近西方的水平，以后会往这个方向发展。
“商业地产拥有非常大的发展空间，目前的市场已经在进行整合，开始优胜劣汰，面对这种情况，开发商不可能再用过去粗放的形式处理，并不是说规模面积大、业态全就行，购物中心打造主题类、文化类、环保类、科技类等，特色定位、业态组合、活动营销等都会走上精细化道路，对专业的要求度会越来越高。”
林世松认为，购物中心是整个房地产投资四大环节中，投资系统是相对比较巨大的，在整个供应链越来越长的情况下，企业的运营水平非常重要。
“以往开发商、运营商非常重视招商部分，但除此之外，如今还特别强调如何使购物中心做到资产增值，这就考验其运营能力。现在我们沿用一个概念，叫资产管理，现在所有购物中心的拥有者，所有房地产开发商，都需要挖掘购物中心的增长潜力空间，降低运营成本，实现资产增值。”
服务链条完备的大型企业将垄断行业
“很多西方的案例中，可以去学其硬件上的特色或优势，但由于生活节奏、生活习惯、传统价值观不一样，并不能起到很好的借鉴作用。香港是一个很值得借鉴的城市，对中国人做生意的模式有很大的帮助。”
林世松认为，从目前内地的商业发展模式来看，跟早期香港的开发模式一样。“要问我中国商业地产未来的发展趋势，现在的香港可能就是内地未来十年情况。”
林世松举例子说明，香港新鸿基的房地产投资里面，产品销售占比并不大，它在逐步提升整个投资物业中租金收入水平，现在新鸿基的物业收入约50%，是来源于固定资产投资物业的收入，其中包括酒店、写字楼、还有商业。
“未来整个房地产开发商绝对是提升固定资产投资物业的占比，只是在发展过程中会有很多阵痛，包括市场整合。”
他指出，“未来服务链条完备的大型企业将垄断行业，可能剩下10多家房地产开发商占据市场绝大部分的份额，它们能提供最完备的服务链条，不仅仅是具有上下游链条，可能拥有整个平面层的配置，产品销售和物业资产收入部分都会持平，商业地产是其非常重要的部分，未来一定会往这个方向发展。”
林世松表示，市场优胜劣汰，如果运营水平不过关，不可能苟延残喘，最后，只有强者恒强。“我不知道未来将会出现多少个万达，会有有几个大型的房地产开发商，但我乐于看到这样的情况出现。”（赢商网记者/林春辉）
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